Anpassa textstorlek
A A A
19 augusti 2013

Varför byggs det inte mer i Umeå?

Debattinlägg av Bostadens vd, Ann-Sofi Tapani, med anledning av den diskussion om bostadsbrist kontra nybyggnation, som just nu pågår.

En viktig diskussion pågår i både Umeå och andra tillväxtorter i landet. Den handlar om den bostadsbrist som nu nått en nivå som kan medföra att orternas utveckling hämmas.

Bostaden som företag är i högsta grad involverad och en del i denna diskussion. Det är därför viktigt att vi som aktör också bidrar med information och infallsvinklar som kan vara till nytta i den debatten:

Bostaden har idag 27 procent av den totala bostadsmarknaden i Umeå. Där ingår alla boendeformer. Av hyresrätterna äger Bostaden 57 procent (15 400 lägenheter) och därutöver finns ett tiotal större privata fastighetsägare med varierande antal hyreslägenheter.

Bostaden har under årens lopp kontinuerligt byggt mycket – även under de år då bostadsmarknaden var svag. Ungefär i genomsnitt 150–200 lägenheter per år har färdigställts. Men med den uppkomna bostadsbristen i tillväxtstäderna räcker inte den sammanlagda produktionen i Umeå. Önskvärt vore att Bostaden kunde producera mer än 200 lägenheter per år och att andra aktörer kunde bidra med minst lika mycket tillsammans, under några år framöver. 

Samtidigt har renoveringsbehovet för de gamla lägenheterna ökat och tillsammans innebär det ett stort behov av investeringsmedel. Idag har Bostaden en god finansiell situation med ungefär hälften eget och hälften lånat. Men för att klara ett fortsatt högt tempo i byggandet kommer det att behövas ytterligare 750 miljoner kr till investeringar fram till 2020.

Hur har man då löst liknande situationer i resten av landet? Ja, det finns några alternativ:

A. Det ena är att öka sina intäkter – det vill säga höja hyrorna, eftersom det är den enda intäkt vi har.
B. Det andra är att låna mer pengar utifrån, och därmed öka sin lånestock och räntekostnader.
C. Det tredje är att sälja en del av sina fastigheter för att få in nytt kapital.
D. Det fjärde är att ägaren (kommunen) går in med aktieägartillskott.

Det är dessa ställningstaganden som måste göras och det är det som Bostadens ägare och styrelse brottas med. Om inget av alternativen anses lämpliga kan vi inte bygga mer än cirka 100–130 nya lägenheter per år. Och/eller så tvingas vi dra ner ordentligt på renoveringsinsatserna ett antal år. 

Men det tråkiga är att även om vi lyckas lösa finansieringsfrågan på ett bra sätt, finns andra saker som hindrar ett snabbt tempo i bostadsbyggandet. Ett exempel är våra nationella regelverk och hur man tolkar dessa i olika kommuner och län. Ett annat är de tider som den svenska byggprocessen tar från det att man har en konkret idé tills man kan flytta in. I Sverige är processtiderna jämfört med andra länder som Tyskland, Finland och Danmark uppemot fyra år längre.

Det här är ett faktum som drabbar alla som vill bygga fler bostäder. I Umeå har fullmäktige beslutat att nytt byggande främst ska ske genom att vi förtätar redan bebyggda områden. Det ger billigare infrastruktur och är bättre för miljön. Många människor efterfrågar också bostäder i centrala lägen nära service och kultur. Men här har många käppar i hjulet uppenbarat sig.

Stränga tolkningar av bör-reglerna i Boverkets allmänna råd för buller i planeringen har medfört att projekten fördröjts. Några exempel ur Bostadens verksamhet är kvarteret Focken intill Hagagården med 87 lägenheter som nu har tagit ungefär tre år men detaljplan är fortfarande inte klar. Samma situation gäller för kvarteret Mården, Öst på stan med 170 lägenheter som vi började med för mer än tre år sedan och som troligtvis får en byggstart först 2015. 

Att förtäta en stad kräver ett byggande som ska in i redan befintlig bebyggelse. Små lägenheter är det som efterfrågas mest och är kostnadsmässigt överkomliga för flertalet. Men dessa blir i princip omöjliga att bygga i centrala delar med trafikerade gator och järnväg. Varför? Ja, som nämns ovan handlar det bland annat om hur man tolkar bullerreglerna. Det främsta skälet är att regeln utgår ifrån mätningar av buller utomhus vid fasad och inte tar hänsyn till att lägenheterna inomhus är helt tysta. En liten lägenhet har oftast inte fönster åt två håll, vilket är det som krävs för att få det man kallar för ”tyst sida”. Till saken hör att trots att dagens teknik ger en god luftcirkulation inomhus kräver vissa myndigheter att det ska gå att sova med öppet fönster mitt i stan utan att bli störd av buller.  

Den här typen av tolkningar av Boverkets Allmänna råd, som är formulerade som ”bör-krav”, kan i värsta fall leda till att det inte blir möjligt att bygga i centrala lägen för de som inte har råd med höga månadskostnader. Dessa kvarter kan utvecklas till att bli ett reservat för bostadsrätter med större lägenheter, på bekostnad av hyresrätter. Det är inte en utveckling som gynnar tillväxten i Umeå. Tillgång till hyresrätter är en förutsättning för en smidig inflyttning och bristen på dessa kan hota den vision som antagits av fullmäktige.

Ann-Sofi Tapani, vd
AB Bostaden i Umeå