Anpassa textstorlek
A A A
20 mars 2015

Bostadens underhållsbehov – stor utmaning

Bostadens vd och styrelseordförande har skrivit en debattartikel om utmaningen i det stora underhållsbehov som Bostaden står inför. Här kan du läsa den i sin helhet.

Bostadens bestånd står inför ett stort underhållsbehov och främst gäller det områden som byggdes under det så kallade miljonprogrammet. Under 2015 uppskattar vi att Bostaden kommer satsa cirka 225 miljoner kr på underhåll och till- och ombyggnationer. Samtidigt som renoveringsbehovet är stort har vi krav på oss att också bygga nytt och under 2015 räknar vi med att bygga cirka 180 nya lägenheter.

Bostaden, såväl som andra kommunala bostadsbolag, står inför en stor utmaning då i princip alla bostäder som byggdes under det så kallade miljonprogrammet nu är i behov av upprustning. Av Bostadens totala renoveringsbehov, tillhör cirka en tredjedel miljonprogrammet. Totalt byggde Bostaden cirka 6000 lägenheter mellan 1965 och 1975 och miljonprogramsområdena är också de som har de största behoven av åtgärder.

För att underhålla och renovera krävs mer pengar än vad man kunnat ”sätta av” under årens lopp, eftersom priserna inom byggbranschen ökat betydligt mer än inflationen. Och betydligt mer än vad hyresintäkterna har stigit. Det innebär att det nu behövs mer resurser till underhåll och renovering.

Samtidigt som Bostaden kontinuerligt har byggt mycket har renoveringsbehovet för de gamla lägenheterna ökat. Idag har Bostaden en god finansiell situation men redan 2016 kommer vi att få minus i våra kassaflöden.

Underhållsinventering i hela beståndet

De stora underhållsprojekt som Bostaden står inför under 2015 innefattar bland annat stambyten, renovering av tak, fasader, balkonger och ventilation men även upprustning av studentkorridorer. Och behovet finns i hela vårt bestånd. En fasad på Mariehems centrum som snabbt måste ersättas, renoveringen av ett sjuttiotal lägenheter på Böleäng, ett nytt stort projekt på Tunnelbacken – ja, listan är hur lång som helst.

Vi har genomfört en underhållsinventering under 2013/2014 där fastigheterna granskats i detalj. För att göra rätt saker i rätt tid måste vi ha kontroll. Och det känner vi att vi har idag. Men samtidigt lider vi med våra hyresgäster som bor i de här husen och naturligtvis har förhoppningar om att just deras hus ska åtgärdas nu på en gång. Och vi vet att många av dem måste vänta flera år till. 

Utmaning att renovera samtidigt som vi bygger nytt

Bostaden har idag en ekonomi i balans och alla resurser stannar kvar i bolaget. Lånen uppgår till 4 miljarder vilket innebär en belåningsgrad på strax under 40 procent sett ur det marknadsvärde som fastigheterna har idag. Det går att låna mer till Bostaden – eftersom det är ett solitt företag – men det är också viktigt att ha utrymme för att utveckla fastigheter och kvarter, göra något mer än det allra nödvändigaste. För att göra det krävs, precis som i alla andra tillväxtstäder, möjlighet att både sälja och köpa fastigheter och att jobba med stadsdels- och centrumutveckling. Själv, eller tillsammans med andra aktörer. Annars stannar den positiva utvecklingen av Umeåbornas eget bostadsbolag. Det är de här utmaningarna som både ägaren (Umeå Kommunföretag) och styrelsen för Bostaden har att brottas med och måste diskutera framöver. 

Ann-Sofi Tapani, vd 

Bernt Andersson, styrelseordförande